MDT耐震化記録:理事会と管理会社とAgorasと

MDTの維持管理について、理事会有志にAgorasと管理会社を加えた協議があった。管理会社側は、新任のフロントと、会社から来た建築工事と設備工事部門の各責任者。

MDTでは、既に2回の大規模修繕を行なっており、長期修繕計画では2年後あたりに3回目を予定している。だから、耐震改修工事と大規模修繕と、時期が合致する。

1回目は、今の管理会社が管理する以前で、なにも記録がない。

2回目は、ここに住まいしていた建築士が設計監理し、施工は管理会社。但しこのときには屋根防水は触っておらず、その後に、防水単独で改修している。

冒頭理事長は、「管理会社とAgorasの、それぞれの良いトコ採りをしたい」という趣旨のことを述べられた。更には「単純に経過年数のみを指標とするのではなく、部位ごとの劣化状況を前提とした長期修繕計画をお願いしたい」とも。

これを受けて管理会社が、大規模修繕の標準的な流れとコンサルの役割を説明し、「弊社がコンサルをお受けする場合には、勿論各部の劣化診断調査を行ないます」・・・と、述べた。

理事長は、将来行なう耐震化工事に管理会社をイッチョカミさせるべきじゃないかと思っておられるのかもしれない。それを知ってかどぉか、管理会社は「建築士事務所登録も建設業登録もあるので、なんでも受注できる・・・」と豪語した。でも、私たちが同席しているので、「ただし、弊社が作業員を抱えているわけではないし、機械を持っているわけでもありません」と、本音も漏らした。

理事長は、「今、Agorasさんに耐震診断をやっていただいているわけで、耐震改修も引き続きお願いすることになると思うが、耐震改修と大規模修繕との関係はどのように考えればよいの?」と疑問を呈された。

理事長と管理会社の遣り取りをしばらく聞いていたが、どうも噛み合っていない。

どうやら理事長は、耐震改修工事は耐震補強単独で行ない、その後に大規模修繕を行なうという風なイメージを持っておられるように思えたので、

●耐震改修工事は、場合に依って杭工事も伴なう大規模な建築工事です。大規模修繕工事はいわば「お化粧」の問題であり、耐震改修工事を行なうとすれば、その仕上げ工事に他なりません。つまり、耐震改修工事を行なうのであれば、大概の大規模修繕工事の内容は仕上工事としてついてくるので、大規模修繕工事という括りは、このタイミングでは馴染みません。

という趣旨のお話をした。加えて、

●以前行なった耐久性概略調査で、ひととおりの劣化診断を行なっていること

●その時の結論としては、塗膜・シール・コンクリートの中性化など喫緊の対応を要する項目は無く

●今行なっている耐震診断調査で、クラック・中性化等の劣化診断を詳細に行なったので、大規模修繕工事を前提とした劣化診断を改めて行なうことは不要である。

と、ご説明した。

そうこうするうちに、管理会社が

●Agorasさんが耐震診断を受任しておられるという状況があるのだから、引き続きコンサル業務を依頼なさったほうがよいのではないでしょうか

と述べたら、理事長が

●じゃぁ管理会社はなにもせぇへんの?!

と、噛み付くような事を仰ったので、私から、

●管理会社には、管理組合に寄り添ってもらわなければなりません

と申し上げた。半年ほど前からの懸案事項であるエレベータ騒動を引き合いに出して、

●今後、このマンションが存続する過程でいろいろな事柄と遭遇するし、各種専門家とも話し合うことになる。そのときに、管理会社には「通訳」として機能して欲しい

と、付け足してしまった。

他のマンションのフロントもそうだったように、管理会社はAgorasが「管理」を「横取り」しに来たと警戒しているのかも。何を考えているのかしらね。Agorasは管理業務に手を出そうなどとは微塵も思っていませんよ。

※確かに我が団体名称に「管理支援」という文言があるので、この誤解は多い。すみません。

尤も、多くの管理会社が変なところで口銭を取ることには嫌悪感を抱いているし、建築士事務所登録も建設業登録も有しているとはいえ、実際のところは殆ど「丸投げ」。その割には、管理会社が得る口銭は少なくない場合が多い。

勿論、MDTの管理会社はそんなに酷い会社ではない。設計事務所が設計もせずにペイバックに明け暮れるのが許せないのと同様に、もし管理会社が口銭やペイバックに奔走して管理業務をいい加減にしたら許さないけど、その懸念は無いようだ。

実際のところ、これから耐震化に向けて進むわけで、しなければならない事が山積している。あれもこれもそれも、ぜぇんぶAgorasが単独で行なうのは至難の業。区分所有者としては、昨日今日あらわれたAgorasより管理会社の方が判りやすいだろうし安心でもあるから、管理会社にはしっかりサポートしてもらいたいトコロ。

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