MDT耐震化記録:耐震診断・耐震補強

少ししつこくなるが、耐震診断と耐震補強についてもぅ少し。

1981年(昭和56年)5月31日より前に建築確認を受けた建物の殆どは、いわゆる「旧耐震基準」で設計されている。個人住宅とか自社ビルなど所有者の意向が影響する建物だと、その時点での基準に関わらず安全率が加味されている場合もあるが、分譲建物の場合、構造コストが原価に影響するから、安全率は削ぎ落とされていることが多い。

今、耐震診断を受けてみようかと考えておられる方は、まず建物の「建築確認時期」(建築確認済証の交付年月日)をチェックしてみよう。ここで注意すべきは「完成時期」ではないこと。

新築時の建築確認図書が保管されておれば、その日付を確認する。たいがいは新築分譲時のパンフレットにも記載されている。もし倉庫をひっくり返しても見当たらない場合は、行政(ex大阪市・堺市等)の窓口でも調べることができる。繰り返すが、新築時の建築確認が、1981年(昭和56年)5月31日以前であれば、いわゆる「旧耐震」である。

この「旧耐震」の建物が、耐震診断⇒耐震補強の対象となる。

マンションが旧耐震の場合、行政が耐震診断を奨励している。区分所有者・居住者にとっても安全性を確認できるほうが良いから、「耐震診断してみよう!」という提案に異議が出ることは少ない。

しかし、ここで注意しなければならないのは、マンションを売ったり賃貸に出す場合。

「いわゆる旧耐震基準に基づいて建築された建物について一定の者が行なった耐震診断がある場合には、その内容を説明しなければならない」と、宅地建物取引業法施行規則に規定されている。耐震診断や耐震補強の有無は、重要事項説明項目に加えられたのである。

なぜこの問題を取り上げたのか。

「補助金」という行政の手厚い応援を背景に、気軽に耐震診断を受けるマンションが多い。近年では、管理会社が「診断しましょうよ」と営業しているらしい。それは良いことなのだけれど、旧耐震のマンションは診断すれば大概がNGとなる。その結果を見てから「耐震補強・・・どぉする?」と考えるのは、ちと違いますよ・・・と云う事。

勿論、耐震補強するかどぉかは、管理組合が判断しなければならないことで、必ずしも補強しなければならないという事ではない。建て替え検討も「有り」なのだから。

しかし、マンションを売ろうとか賃貸しようとする場合、補強するとも建替えるとも方針が定まらないまま、診断結果が「NG」だと仲介業者が告げれば、もしかすると面白くない結果になりかねない。

MDTでは、勿論、診断する前にこの議論があった。「耐震診断」をぐっと簡略にした「簡易診断」を行ない、その結果をご覧いただいた際、先に紹介した宅建業法の件もご紹介した。

「診断でNGだとして、耐震補強以外の方法は?」と訊かれたので、「建て替えかな?」とお答えした。

【おまけ】

マンション所有者には、投資目的の方もおられる。そんな方は「建て替えれば、今よりずっと立派な(大規模な)マンションになって、資産価値が上がるかも」と期待しておられる。

MDTでは、極めて簡単なものではあったが、建替えてどれほど居住面積(販売面積)が増えるかのシミュレーションをしてみた。

案の定、現状の居住面積を確保できるかどうか怪しい・・・という結果だった。尤も、地盤を大きく掘削して半地下住戸とかにすれば話は別だが。

実際、付近に新しく建ったマンションの多くが、半地下住戸があったり、容積率を満足できていなかったり・・・。大阪市内屈指の良好な環境にも関わらず、日照が少なく、湧水の恐怖と隣り合わせと云う住宅が、それでも投資に値するマンションと云えるだろうか。

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