1.住まいに関する相談会

当センターでは、住まい・建物に関する相談会を開催しています。

 相談対応するメンバーは、住宅やマンション等の設計監理について経験豊富な一級建築
士で、マンションに関する資格、構造、設備に関する専門的資格等を有しています。
また、法律家その他の専門家と連携をはかり、総合的できめ細やかな相談対応を目指して
います。

 相談会は月2回定例で開催していますので、継続的に利用されることにより、確実かつ
適切なアドバイスができると考えています。
 定例相談会で解決できない場合は、ご要望により現地相談や現場調査等も行ない、適切
な解決方法や改修方法をアドバイスし、解決を支援いたします。

 マンション管理組合や区分所有者・建物所有者・賃貸居住者、色々な方のご相談に応じ
ます。

 マンションや住宅だけでなくビルや店舗に関すること、色々な内容のご相談に応じます。
下記は相談内容の一例です。各項目ごとに詳しくご説明していますのでご覧下さい。










当センターは、全てがご相談下さることから始まると考えています。
相談会のご利用は無料です。どうぞお気軽にご相談下さい。

 

2.建物瑕疵問題の解決支援

不幸にも、今お住まいの建物に不具合や瑕疵問題が発生した場合、あなたはどこに、
誰にご相談なさいますか?

当センターでは、建物瑕疵等の問題解決を支援しています。

 構成メンバーは、マンションや住宅等の設計監理について経験豊富な一級建築士達です。
 そして、各種紛争解決機関の調停人等の経験者でもあります。その知識と経験を生かし、
マンションや住宅等の不具合や瑕疵問題について、ご相談に応じます。 
 またご要望により、問題解決のための現地相談や現場調査等を行ない、建物の不具合や
瑕疵に関する問題点の分析・考察等を行ないます。

 当センターでは、建物の不具合や瑕疵問題について、適切な解決方法や改修方法をアド
バイスし、問題解決を支援していますので、まずはご相談下さい。(定例相談会のご利用
は無料です。)

 

3.耐震診断・劣化診断支援

 お住まいの耐震性能に不安はありませんか。
当センターでは、マンション・戸建て住宅をはじめとするあらゆる建物の
耐震診断・劣化診断を支援しています。

  昭和56年6月に建築基準法が大改正され、この日を境に「新耐震設計法」と呼ばれる
構造設計がスタートしました。そして平成7年1月に発生した阪神淡路大震災で、奇しく
も「新耐震設計法」によって設計された建物の一定の安全性が実証される結果となりま
した。その反面、それ以前に建てられた建物の多くが大きな被害を受けたことに拠り、
国は同年12月に耐震改修促進法を制定、その後改正を加え建物の耐震化を進め、現在に
至っています。

  原則として昭和56年6月以前に建築(厳密には建築確認)されたものを対象として、
地震に対してどの程度の安全性を有するかを判定するのが『耐震診断』です。その結
果、危険と判定された場合「耐震補強」を行う必要が、そして診断の結果によっては
建て替えを検討しなければならない場合もあります。
  それは、あなたとご家族の生命・財産を守ると共に周辺地域の安全を守ることでも
あります。

  耐震診断には、国・都道府県・市町村からの補助金制度があります。
  また、耐震補強改修工事も国・都道府県・市町村からの補助金制度がある場合もあ
ります。(建物所在の行政庁によって制度の違いがありますので、事前の確認が必要
です。)

  詳しくは、こちらをご覧ください。

当センターでは、ご要望により、耐震診断を行ないます。

  診断に際して、建物の一部破壊検査が必要となります。
  診断費用は、設計図があることを前提として、構造形式・階数・面積などで決まりま
す。
 

  目視による建物現状調査と一般診断法による評点を計算します。
  

  近い将来、阪神大震災を上回る地震が来ることが高い確率で予想されており、国を挙
げて木造住宅の耐震化が啓発されており、昭和56年以前建築の建物の耐震化は急務とさ
れています。

 国土交通省が定めるガイドラインに基づく工法や材料は多種多様なものが用意され、
また耐震改修工事にも、各地方自治体の補助が受けられるようになってきています。
  消費者にとっては様々な選択肢があることは喜ばしいことですが、それぞれの事情に
より異なる間取りや形状、敷地の状況、隣地の状況、家族構成、ライフスタイル、そし
て予算など、耐震改修を実施するにあたって、考えなければならない様々な問題がある
ことも事実です。
  そして耐震改修工事は、一般的なリフォーム工事とは一線を画するジャンルで、その
設計には新築設計を凌ぐ高度な技術が要求されています。

 耐震診断が必要かどうかも含め、お気軽にご相談下さい。
 (定例相談会のご利用は無料です。)

  建物は完成した瞬間から劣化が始まります。そして,劣化が進むと,建物としての機
能が損なわれ,そこに住まう人々にとって健全な生活を維持することが困難となります。
  建物の劣化診断とは,人間に例えるなら”健康診断”に相当するもので、その健康診断
(劣化診断)により人間(建物)の健康状態(劣化状態)を判断し,適切な治療(修繕
工事・改善工事)を選択することが,人間(建物)の寿命を延ばし,快適な生活をおく
る基本となるのです。

  建物の劣化は、屋上やバルコニーの防水性能、外壁仕上げのタイルや塗装、設備配管
や機器類、そして構造体そのものも例外ではなく進行します。
  所有者が自己の責任をもって管理しメンテナンスしなければ劣化がどんどん進んでし
まいます。
 特にマンションの場合は、管理組合の理事会が常に建物の状態を把握し、細かい劣化は
早めのメンテナンスを、全体の劣化については長期修繕計画を立てて対処しなければな
りません。
 これを怠ると建物の資産価値が低下したり、いろいろな不具合症状が現れて、果てに
は対処が困難な状況に陥る恐れすらあります。

 適切な長期修繕計画と適切な時期の劣化診断が大切ですので、どうぞお気軽にご相談
下さい。(定例相談のご利用は無料です。)

 

4.マンションの大規模修繕支援

マンション管理組合の方々は、大規模修繕の時期が到来した時に、公正な判断に基づ
く助言を得ておられますか。

 当センターでは、マンションをはじめとする建物の、大規模修繕を支援しています。

 建物を良好な状態で保全し,快適で住みやすい環境を維持するためには,適切な時期
に適切な内容の修繕・改善が必要です。
 大規模修繕工事を実施するには多額の費用が必要ですが,資産価値の保全建物の長期
健全状態の保持という観点で、非常に重要な課題です。美粧だけが目的の塗装替えでは
なく,劣化部分の修復をはじめ,建物の耐久性の向上に取り組む大事業です。

 当センターのメンバーは全員が一級建築士であり,建築工学的判断に基づいてその建
物に必要な大規模修繕工事を支援していますので、ご相談下さい。(定例相談会のご利
用は無料です。)

 またご要望により、大規模修繕工事の進め方や修繕技術等をご指導いたします。

 

5.マンション管理組合運営の支援

マンション管理組合の方々は、理事会や修繕委員会等の運営についてお困りではありま
せんか。

 当センターでは、「マンション管理組合の運営」を支援しています。

 多くの人々が所有し住んでいるマンションには、共同体としての運営が必要になります。
ある一定のルールを皆で共有し、そのルールに従ってマンション生活を行なっていくた
めには、様々な合意形成が必要となるのです。

 マンション管理組合が行なわなければならない多くの事柄は、理事会が代表し運営して
いきます。その中には専門的知識が必要な事柄が沢山あって、どのように行なえばよいの
か、理事会だけでは判断がつかないこともあります。

 何からスタートすればいいのか、これまでの取り決めは一般的な判断として正しいのか。
様々な疑問について問題を整理し、理事会での討議がスムーズに進むよう、当センターが
お手伝いします。
 また、ご要望に応じてマンション管理士や管理業務主任者等を派遣することも可能です。

A. ご相談の対象とする事柄
当センターの相談会では、以下の内容について無料相談をご利用いただけます。
相談会は予約制です。HPからお申し込み下さい。
次回相談会はコチラ
相談時間は1組あたり80分。口頭に依る相談対応に限定します。
ご利用人数は、原則として3名以下とします。
※ 会場の都合等により、ご希望に添えない場合があります。

1. 建物の改良に関すること
2. 大規模修繕に関すること
3. 耐震性に関すること
4. 建替えに関すること
5. 設計事務所や工事業者の選定に関すること
6. 長期修繕計画の見直しに関すること
7. 管理組合の運営、管理規約等に関すること
8. 建物管理に関すること
9. 修繕積立金等に関すること
10. 建物の瑕疵に関すること
11. その他、上記に類すること

B.ご相談とは別に、有償業務としてお受けできる事柄

上記の無料相談の結果、より詳しい助言・調査・鑑定などを希望される場合は、有償業務としてお引受けします。(費用については、お見積・ご相談の上取り決めます。)

1. 建物の改良方針の策定業務
2. 大規模修繕方針の策定業務
3. 耐震診断・劣化診断・省エネルギー診断等の業務
4. 建物の詳細調査業務
5. 設計事務所や工事業者の比較検討業務
6. 各種見積等の比較検討業務
7. 長期修繕計画の作成・見直し業務
8. 建物の瑕疵についての調査・鑑定業務
9. その他、上記に類する業務

 まずはご相談下さい。(定例相談会のご利用は無料です。)

 

6.マンションの管理規約の策定・見直しの支援

お住まいのマンションの管理規約に疑問があったり、おかしいんじゃないかと思われて
いませんか。
 当センターでは、マンション管理規約の策定や見直しを支援しています。

 マンションには必ずといっていいほど,マンションの憲法といわれている管理規約があ
ります。そしてその管理規約は,それぞれのマンションの事情に応じて改正されたり追加
されたりしています。

 ここ10年ほどの間に,「マンション管理適正化法」,「マンション建替え円滑化法」
の制定や,「区分所有法」の改正等,マンションに関する法律の制定・改正が行なわれて
きました。
 管理規約はマンションの憲法といわれているものですから,その憲法がこれら法令に抵
触していると困りますし、かつては考えられなかったような問題が発生する社会事情でも
あることから、規約の大幅な見直しを行なうマンションが急増しています。場合に因って
は「見直し」に留まらず、新たに「策定」しなければならないマンションもあります。

 当センターでは,関連法令を踏まえ,そのマンションの実情にあった管理規約の策定・
見直しを支援していますので、どうぞご相談下さい。(定例相談会のご利用は無料です。)

 ご要望に応じてマンション管理士や管理業務主任者等を派遣することも可能です。

 

7.長期修繕計画の策定・見直しの支援

ご自分の建物を維持するのには、どうすればよいのかおわかりでしょうか。
 
 当センターでは、建物長期修繕計画の策定や見直しを支援しています。

 建物を良好な状態で維持管理するには、経年変化や経年劣化を適切に予測し、これに基
づく合理的な修繕計画を立てておくことが必要です。

 とりわけ分譲マンションでは、区分所有者の修繕積立金が、長期修繕計画に見合うもの
である事が前提となります。積立金が低額であれば、必要な時期に必要な修繕を行うこと
ができなくなり、建物劣化の促進を招いてしまいます。
 当センターでは、長期修繕計画のご相談に応じています。(定例相談会のご利用は無料
です。)
 またご依頼により、国土交通省のガイドラインに沿って、長期修繕計画の策定や見直し
を行ないます。

 

8.特殊建築物の定期調査

当センターでは、ご要望により、特殊建築物の定期調査を行なっています。

 マンションや病院、百貨店等のいわゆる特殊建築物は、不特定多数の人々が利用するた
め、適切な建物の維持管理がなされていないと人命に危険を及ぼす可能性があります。

 建築基準法ではこれらの建築物の所有者・管理者に対して、定期的に専門の技術者に点
検させて、特定行政庁(各市役所等)に報告するよう義務付けています。(第12条)

 調査を行うことができる者は、一級建築士等の有資格者となっており、当センターでは
構成メンバー全員が有資格者です。

 定期報告書提出通知が特定行政庁(※)から届いた場合は、当センターまでご相談下さ
い。(定例相談会のご利用は無料です)

   ※特定行政庁とは、建築基準法に基づく許可や認可等を行う権限を持つ行政庁
    のことで、大阪府内(17市)では大阪市、豊中市、堺市、東大阪市、吹田市、
    高槻市、守口市、枚方市、八尾市、寝屋川市、茨木市、岸和田市、箕面市、
    門真市、池田市、和泉市、羽曳野市の当該市長を、その他の市町村について
    は大阪府知事をいいます。

 

9.建築設備の定期検査

当センターでは、ご要望により、建築設備の定期検査を行なっています。

 特殊建築物の定期検査と共に非常用照明設備、換気設備、機械排煙設備などの建築設備
についても適切な維持管理が必要であり、建築基準法で定期検査報告が義務付けられてい
ます。

 建築設備の内容により専門担当者による作動検査等が必要となりますが、当センターで
はその検査手配も含めて手続することが可能です。

定期報告書提出通知が特定行政庁から届いた場合は、当センターまでご相談下さい。
(定例相談会のご利用は無料です。)

 

10.建物再生・建替え支援

当センターでは、建物再生や建て替えを支援しています。

  建物は、年数の経過とともに劣化や陳腐化が進み、資産価値も劣化していきます。
  修繕を計画的に行ない建物を適切に維持することで劣化を遅らせることが出来ますが、
 放置すれば管理責任が問われることもあり得ます。
  建物の水準を、その時代が求める性能・機能に見合うようにグレードップする改修を行
 えば、陳腐化を防止することができますし、建物の長寿命化を図ることは、社会的には省
 資源による環境負荷を軽減することにもつながり、資産である建物に新たな息吹を吹き込
 むことも可能なのです。

  建物再生に取り組むにあたっては、建物の状況に応じた最適な再生手法を見いだす必要
 があり、当センターは、構想段階からご相談に応じ、ご依頼によりシミュレーション等を
 お手伝いいたします。

  建築後の年数が相当経過して性能や機能が著しく低下し、劣化等により地震に対する安
 全性の確保が難しくなった建物においては、建替えも視野にいれて検討する必要が生じま
 す。
  建物再生と建替えの比較により、経済的・時間的・社会的視点に立って適切な手順を踏
 んで検討することが必要です。

 当センターでは、様々な視点からの検討を重ね、区分所有者の最大の利益が得られる方策
 を共に探るお手伝いをいたしますので、どうぞご相談下さい。(定例相談会のご利用は無
 料です。)

 

11.設計図書等保管の支援

設計図書・竣工図書や建築確認などの重要書類は、きちんと整理・保管されていますか?
これらが雲散霧消している例は沢山ありますし、「貰ってない!」と仰る方々も居られます。
 
当センターでは、ご要望により「設計図書の保管」を支援しています。

「マンション管理適正化法」では、
 「建築主(売主)は、管理組合に1年以内に”設計に関する図書で国土交通省令で定める
 もの”を引き渡さなければならない」と定められています。(第103条)

 適正化法がいう「設計に関する図書で国土交通省令で定めるもの」は、

 (1)付近見取図
 (2)配置図
 (3)仕様書(仕上表を含む)
 (4)各階平面図
 (5)立面図(2面以上)
 (6)断面図 又は 矩計(かなばかり)図
 (7)基礎伏図(きそふせず)
 (8)各階床伏図(ゆかふせず)
 (9)小屋(こや)(屋根(やね))伏図(ふせず)
 (10)構造詳細図
 (11)構造計算書

 を指します。(適正化法施行規則第102条)

 適正化法は単に「設計に関する図書」とするのみですが、建物を維持管理するためには、
「竣工図」が必要です。
 設計図には建築図と設備図があり、建築については設計内容と施工内容が大きく異なる
ことはありません。(尤も、ドアの開き勝手や間仕切りの位置などが変更調整されること
は珍しくはありませんが。)
 でも、設備に関しては、設計図は概略を示したものに過ぎず、例えば配管がどこに埋設
されているかなどは、施工図に基づく竣工図でしか読み取ることは出来ないのです。
 大規模修繕や改修工事等を行う際には、給排水衛生設備・電気設備をはじめ、エレベー
タ設備・機械式駐車設備・消防設備等の竣工図や建築確認通知書等が必要となります。

 管理組合は、適正化法に指定されたもの以外にもこれら図面や書類等を適切に保管しな
ければなりません。マンション以外の建物では、所有者が保管しなければならないことは
当然です。

 しかし

 ・保管場所が分からなくなった
 ・大規模修繕やその間に行なう小規模な改修工事などの際に工事業者などに貸し出し
  て、落書きされた、破損してしまった、返却されていない
 ・青焼き図面で、年月の経過とともに印刷が薄くなり、或いは用紙が劣化して読み取
  れなくなった
  
 等、長期間に亘って適切に保管することは、なかなか難しいようです。

 また

 ・図書だといわれて受け取ったが、必要な図面が揃っているかどうか分からない。
 ・梱包のまま書庫にしまわれていた図面を引っ張り出しては見たものの、これが竣工
  図だろうか?
 ・似たような書類が沢山あるが、どれが建築確認だろう? 検査済証はあるのだろう
  か?

 等々、一般消費者や管理組合・管理会社では判断できない事柄が多くあるようです。

 当センターでは、図種が揃っているかどうかからお手伝いします。
 もし欠落等があれば、事業主や設計事務所・施工会社等に保管されている場合には、請
求すれば補充できます。少しお荷物ではありますが、定例相談会にご持参下さい。

 当センターでは、ご要望により、これら重要な図面や書類を、お持ちいただいた状態の
まま画像として保存し、安全な場所に保管いたします。(電子化して複数場所に保管しま
す。)

 また、ご要望により、落書きや破損で読み取りにくくなった図面をCAD(キャド)で再製
作することも可能ですので、お気軽にご相談下さい。(定例相談会のご利用は無料です。)